უცხოურ ვალუტაში აღებული იპოთეკური სესხების მაქსიმალური დასაშვები ხანგრძლივობა 15 წლის ნაცვლად 10 წლით განისაზღრება. ამის შესახებ ეროვნული ბანკის ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის გადაწყვეტილებაში არის აღნიშნული. ცვლილებას, რომელიც ძალაში 2022 წლიდან შევა, უძრავი ქონების სპეციალისტები მკაცრად აკრიტიკებენ. 

ეროვნული ბანკის პრეზიდენტის კობა გვენეტაძის განცხადებით, 2021 წლის აპრილიდან უცხოური ვალუტით უზრუნველყოფილი იპოთეკური სესხების ზრდა დაჩქარდა. არსებული ტენდენციების შენარჩუნების შემთხვევაში კი ამ სესხების წლიური ზრდის ტემპი 2022 წელს 10 პროცენტი იქნება.

„ამ მსესხებლების უმეტესობა არაჰეჯერებულია, რაც მათ მაღალ მოწყვლადობაზე მიანიშნებს და პორტფელის ზომიდან გამომდინარე, ხელს უწყობს ფინანსურ სექტორში სისტემური რისკების დაგროვებას. ეს ასევე საფრთხეს უქმნის უძრავი ქონების ბაზრის მდგრადობას.

სესხების მაქსიმალური ვადის შემცირება აღნიშნულ მოწყვლადობებს შეამსუბუქებს და მსესხებლებისთვის სტრესის შთანთქმის უნარს სესხების დაგრძელვადიანებით შესაძლებლობით გაზრდის, რაც ეფექტიანად იქნა გამოყენებული პანდემიის დროს. ვადიანობის შემცირება სესხების ამორტიზაციას დააჩქარებს, რაც საკრედიტო რისკებს შეამცირებს და ასევე დაეხმარება დიდი მოწყვლადობის შემცირებას, რომელსაც ეკონომიკის დოლარიზაცია წარმოადგენს“, – განაცხადა კობა გვენეტაძემ.

საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის თანადამფუძნებელი მაია გამზარდია ამბობს, რომ ეროვნული ბანკის მიერ გადადგმული ნაბიჯები უძრავი ქონების ბაზარზე უარყოფითად აისახება და მომხმარებლის მსყიდველობითუანარიანობაზე ცუდად იმოქმედებს. 

„უცხოურ ვალუტაში თანხების გაცემა ისედაც შეზღუდული იყო, დოლარში მცირე რაოდენობის სესხის აღება აკრძალულია. ახლა კი გამოდის, რომ ჩვენმა მომხმარებელმა თანხა უნდა აიღოს ბევრი და ვინაიდან სესხის დაფარვის დრო უმცირდებათ, ყოველთვიური გადასახადი გაეზრდებათ, შესაბამისად კიდევ უფრო გართულდება სესხების დაფარვა, ამიტომ ბევრი უარს იტყვის უძრავი ქონების შეძენაზე. ცალსახაა, რომ საშუალო სეგმენტის მსყიდველობითუანარიანობაზე ეს აუცილებლად აისახება. შეიძლება ძალიან ძვირადღირებულ სეგმენტს არ შეეხოს, ისინი მაინც გადახდისუნარიანები არიან, მაგრამ ძირითად მომხმარებელზე აუცილებლად უარყოფითი გავლენა ექნება.

გარდა ამისა, რეფინანსირების განაკვეთი გაიზარდა, რაც უკვე ყველა მომხმარებელზე იმოქმედებს, ვისაც ლარში აქვს სესხი. საბოლოოდ გამოდის, რომ ლარში აიღებს თუ დოლარში მომხმარებელი იპოთეკურ სესხს, ყველა შემთხვევაში გაუძნელდება დაფარვა. ეროვნული ბანკის მიერ გადადგმული ბოლო ნაბიჯები უძრავი ქონების გაყიდვებზე ძალიან ცუდად აისახება. ბანკი არის ფაქტობრივად მაღაზია, რომელიც ყიდის ფულს, ამიტომ რაც უფრო კარგი პირობით გაყიდის, მით უფრო მეტი მომხმარებელი ეყოლება. ასეთი ტიპის გადაწყვეტილებები მოსახლეობის მსყიდველობითუნარზე აუცილებლად იმოქმედებს.

ცალსახად უარყოფითად არის ისედაც ასახული არსებული სიტუაცია ფიზიკური პირების მიერ იპოთეკური სესხებით უძრავი ქონების შეძენის კუთხით, მათზე საბანკო რეგულაციების გარდა მაღალი საპროცენტო განაკვეთიც მოქმედებს. შეიძლება ითქვას, რომ საბანკო რეგულაციების გამო ბოლო პერიოდში უკვე 5%-დან 10%-მდეა შემცირებულია უძრავი ქონების გაყიდვები, ახლა კი უფრო შემცირდება“, - აღნიშნა მაია გამზარდიამ.

ეკონომისტ სოსო ბერიკაშვილს ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილების შედეგად დოლარში გაცემული იპოთეკური სესხების შემცირების მოლოდინი აქვს. მისი თქმით, ეს ფაქტი დეველოპერების გარდა, კომერციული ბანკებისთვისაც არ იქნება მოსაწონი.

„ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილება, ცხადია, იპოთეკურ სესხებზე გავლენას მოახდენს, შემცირდება დოლარში გაცემული სესხი, ადამიანების რაღაც ნაწილის შემოსავალი არ დააკმაყოფილებს შემცირებულ ვადაში სესხის დაფარვის ლიმიტს, რადგან მათი ყოველთვიური გადასახადი მაღალი ექნებათ. ამის პარალელურად კი ლარში აღებული სესხები რეფინანსირების განაკვეთზეა მიბმული და ძვირდება. გასაგებია, რომ ეროვნული ბანკისთვის უმჯობესია მეტი სესხი იყოს ლარში და აკონტროლონ, რადგან მაშინ როდესაც დოლარიზაცია მაღალია. უფრო უჭირთ კონტროლის მექანიზმების ამუშავება.

ეს გადაწყვეტილება დედოლარიზაციას ხელს ალბათ შეუწყობს, მაგრამ მეორე საკითხია რამდენად გვჭირდება ლარიზაცია და რის ფასად ხდება. ფაქტია, რომ უფრო ნაკლები ადამიანი შეძლებს დოლარში სესხის აღებას, ვიდრე აქამდე, ეს უბიძგებს თუ არა ამ ადამიანებს წავიდნენ და ლარში აიღონ სესხი? - ალბათ, რაღაც ნაწილს კი. გარდა ამისა, ლარში აღებული სესხები რეფინანსირების განაკვეთზეა მიბმული და გაძვირებულია, ამიტომ, გამოდის, მოსახლეობას ვაიძულებთ, რომ გაძვირებული სესხი აიღონ, თან არავინ იცის, კიდევ როდის და რამდენით გაძვირდება. თუ მაღალი ინფლაციის მოლოდინი იქნება, განაკვეთი ისევ გაიზრდება, ხოლო ეს პრობლემური იქნება იმათთვის, ვისაც იპოთეკური სესხი აქვს რეფინანსირების განაკვეთზე მიბმული. დეველოპერების გარდა, კომერციული ბანკებისთვისაც არ იქნება მოსაწონი სებ-ის ბოლო გადაწყვეტილება, ყოველ შემთხვევაში მოკლევადიან პერიოდში მათ გასაცემი იპოთეკური სესხების რაოდენობა შეუმცირდებათ“, - განმარტა სოსო ბერიკაშვილმა.

აღსანიშნავია, რომ 2019 წლის იანვრიდან 200 000 ლარამდე სესხების აღება მხოლოდ ეროვნულ ვალუტაშია შესაძლებელი - უცხოურ ვალუტაში კრედიტის ოდენობა 200 000 ლარზე მეტი უნდა იყოს. გარდა ამისა, 2021 წლის ოქტომბერში საქართველოში ფიზიკურ პირებზე 367 მილიონი ლარის იპოთეკური სესხები გაიცა, აქედან 54% ლარის იპოთეკებზე მოდიოდა. 10 წელზე უფრო ხანგრძლივ იპოთეკებს შორის სავალუტო სესხები ჭარბობს. 10 წელზე მეტი ვადიანობის ახალ იპოთეკებს შორის ოქტომბერში 121.3 მილიონი ლარის ეროვნული ვალუტის იპოთეკები და 131 მილიონი ლარის სავალუტო იპოთეკები გაიცა.

ნინო თამაზაშვილი