როგორ დავიცვათ თავი უსიამოვნო "სიურპრიზებისგან"

ბინის გაქირავების თუ დაგირავების საკითხი საქართველოს დიდ ქალაქებში ყოველთვის აქტუალური იყო, მაგრამ განსაკუთრებით გამწვავდა მას შემდეგ, რაც ჩვენთან რუსეთის მოქალაქეები შემოვიდნენ: მათ საბაზრო ფასზე ბევრად მეტი თანხა შესთავაზეს ბინის მფლობელებს, რასაც ბევრი გაუგებრობა მოჰყვა.

რამდენიმე დღის წინ, ერთ-ერთი ბინის მეპატრონის შვილი სოციალურ ქსელში წერდა: "დედაჩემმა თებერვლის ბოლოს გააქირავა ბინა რუსეთის მოქალაქეზე, რომელმაც მხოლოდ ერთი კვირის თანხა გადაუხადა. მას შემდეგ აღარ იხდის და გვატყუებს. თან, მოხუცი დედაც ჰყავს ჩამოყვანილი და ჩვენს ბინაში უკვე მესამე თვეა, უფასოდ ცხოვრობენ. პატრული გამოვიძახეთ და გვითხრეს: თქვენს მდგმურს ხელშეკრულება აქვს გაფორმებული და უფლება არ გაქვთ, ბინიდან გაუშვათო. ხომ არ იცით, ვის უნდა მივმართოთ და რა გავაკეთოთ?!"

ცნობილია, რომ ანალოგიური პრობლემა არაერთ ადამიანს აქვს, ამიტომ კონსულტაციისთვის ადვოკატ კახა კოჟორიძეს მივმართეთ.

- ინტერვიუს დასაწყისში უნდა აღვნიშნო, რომ ამ პრობლემის მქონე ადამიანებს შეუძლიათ, ნებისმიერ დროს მოგვმართონ, მეც და ჩემი კოლეგებიც მზად ვართ, მათ იურიდიული დახმარება გავუწიოთ. სამწუხაროდ, ჩვენთან ეს ისეთივე ჩვეულებრივი ამბავია, როგორიც ექიმთან დაგვიანებული მისვლა: ექიმს მხოლოდ მაშინ მივმართავთ, როცა ჯანმრთელობის სერიოზული პრობლემა შეგვექმნება, პატარა ტკივილს ყურადღებას არ ვაქცევთ და გვიან ვხვდებით - თავიდანვე რომ მივსულიყავით, მძიმე დაავადებასაც გადავურჩებოდით და ხარჯსაც.

- რას გულისხმობთ, ბატონო კახა?

- საერთოდ, იურისტის კონსულტაცია გაცილებით იაფი ღირს, ვიდრე სასამართლოში სარჩელის შეტანა და საქმის ბოლომდე მიყვანა. შესაბამისად, იურისტის ჩართვა უმჯობესია მანამ, ვიდრე ასეთი მწვავე პრობლემა წარმოქმნილა. მოქალაქემ, რომელიც სამართლებრივ ნიუანსებში ვერ ერკვევა, თავის დროზე უნდა გაარკვიოს ეს საკითხი კვალიფიციურ იურისტთან, კონსულტაცია გაიაროს და წერილობითი ხელშეკრულება გააფორმოს, რომლის ძალით ბინას კანონიერად გააქირავებს. სამწუხაროდ, ზეპირ შეთანხმებას სჯერდებიან და ეს ხშირად უსიამოვნებით მთავრდება, მნიშვნელობა არა აქვს, დამქირავებელი რუსია, ქართველი თუ სხვა ქვეყნის მოქალაქე, ასეთი გაუგებრობა ყოველთვის იყო და მომავალშიც იარსებებს, ვიდრე ჩვენი მოქალაქეები ხელშეკრულების გაფორმებას არ მიეჩვევიან.

- რა ტიპის ხელშეკრულება ფორმდება ბინის გაქირავებამდე?

- ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება იყოს როგორც ზეპირი, ასევე წერილობითი ფორმით. პრაქტიკაში ხშირია ზეპირი ფორმის ხელშეკრულების დადება. სწორედ ასეთი ხელშეკრულება წარმოშობს ყველაზე დიდ პრობლემებს. ამ დროს ბინის მესაკუთრესაც და მდგმურსაც თავისი სიმართლე აქვს: ერთი მხარე ერთს ამბობს, მეორე - მეორეს და ორივეს უჭირს სიმართლის დამტკიცება - ვერ გაარკვევ, რა იყო ქირის ოდენობა, რაზე შეთანხმდნენ, როდის უნდა დაეცალა ბინა დამქირავებელს და ა.შ. ეს დეტალები გაცილებით იოლი გასარკვევია, როცა წერილობითი ხელშეკრულება არსებობს. დავუშვათ, თქვენი მდგმურები ქირის ფულს არ იხდიან, არის თუ არა გამოსავალი საპატრულო პოლიციის გამოძახება?.. არა, რადგან პატრული სულაც არ არის ვალდებული, ამგვარ ნიუანსებში გაერკვეს. თუ ადამიანი ან მთელი ოჯახი ვიღაცის ბინაში უკანონოდ ცხოვრობს, ქირას არ იხდის და იქიდან აღარ გამოდის, ეს უკვე სასამართლოს საქმეა, რაც ძვირად ღირებული პროცედურაა.

- რა ხარჯები ახლავს ამგვარ გაუგებრობას?

- ჯერ ერთი, საქმეში ადვოკატის ჩართვაა აუცილებელი. სასამართლოში ჩივილიც საკმაოდ ძვირი ჯდება და არც ერთ მხარეს ხელს არ აძლევს, რადგან საკითხი დროში იწელება - თითოეულ მოსამართლეს იმდენი საქმე აწერია, რომ ბინის მეპატრონემ თავისი სიმართლის დასამტკიცებლად შეიძლება 7-8-10 თვეც დაკარგოს. ამიტომ, ვიდრე ამ პრობლემას გადავეყრებით, მანამდე უნდა შედგეს წერილობითი ან ზეპირი ხელშეკრულება, რომელიც ორივე მხარეს დაიცავს.

- როდესაც მხარეები ზეპირ შეთანხმებას დებენ, ამ დროს მოწმის არსებობა აუცილებელია?

- კანონში არ წერია, რომ ამ დროს მოწმის დასწრება აუცილებელია, მაგრამ გაუგებრობა მაშინაც ვერ აღმოიფხვრება, თუ მოწმე არსებობს, რატომ?.. მოწმე შეიძლება ერთი მხარის ინტერესებს იცავდეს. ამიტომაა აუცილებელი კონტრაქტის გაფორმება და ხელის მოწერა: კონტრაქტში ყოველთვის წერია ორივე მხარის უფლება-მოვალეობები და ალბათობა იმისა, რომ პრობლემა წარმოიშვას, ზეპირ ხელშეკრულებასთან შედარებით ნაკლებია.

- რას ურჩევთ იმ ხალხს, ვინც ბინა გააქირავა და მდგმური ქირას აღარ უხდის?

- მათ შეუძლიათ, დავა მოლაპარაკების გზით გადაწყვიტონ - ეს ყველაზე იოლი გზაა. როცა დავა მოლაპარაკების გზით ვერ წყდება, მაშინ უკვე სასამართლოს უნდა მიმართოთ. ბინის მესაკუთრეებს ვურჩევ, წერილობითი ხელშეკრულება გააფორმონ და დამქირავებლის მიერ მათ ბინაში შეტანილი ნივთები გამოიყენონ როგორც თანხის გადახდის საშუალება: დავუშვათ, დამქირავებელმა ტელევიზორი შეიძინა, ბინაში კომპიუტერი ან რაღაც ძვირფასი ნივთი შეიტანა; მესაკუთრეს შეუძლია ჩაწეროს, რომ ნებისმიერი ნივთი მესაკუთრის მფლობელობაში გადავა, თუ მდგმური ქირას არ გადაუხდის. გარდა ამისა, კარგი იქნება, თავიდან ერთთვიანი კონტრაქტი გააფორმოთ და როცა ეს თვე გავა, არაკეთილსინდისიერი მდგმურის გამოსახლებაში უკვე შეიძლება პატრულიც ჩაერთოს. კანონი იმასაც გვკარნახობს, რომ მეპატრონეს შეუძლია, წინასწარ გადაახდევინოს 3 თვის ქირა - ეს მას დააზღვევს, რომ არ დაზარალდეს. როცა დარწმუნდებით, რომ ბინა კეთილსინდისიერ ადამიანებს მიაქირავეთ, მერე ისეთ ხელშეკრულებას გააფორმებთ, როგორსაც საჭიროდ მიიჩნევთ.

- რა შემთხვევაში იქმნება საშიშროება, რომ ბინის მფლობელმა თავისი საკუთრება დაკარგოს?

- ლაპარაკია იმაზე, რომ მესაკუთრე თავის ბინაში კარგა ხნის განმავლობაში ვერ შევა, რადგან იქ დამქირავებელი ცხოვრობს და მას გარკვეული უფლებები აქვს ამ ბინაზე. ის ქირას არ იხდის, მაგრამ წერილობითი კონტრაქტის არარსებობის გამო, მესაკუთრეს უჭირს დამტკიცება, რომ არაკეთილსინდისიერად იქცევა. მესაკუთრე კარგა ხანს ვერ შევა ამ ბინაში, საკუთრების უფლებას არ დაკარგავს, უბრალოდ, დამქირავებლის ბინიდან გამოყვანა და სასამართლოში ჩივილი სერიოზული ხარჯი დაუჯდება.

- ეს ხშირად იმის ბრალიც ხომ არ არის, რომ ბინის მფლობელი ცდილობს, თავი აარიდოს სახელმწიფოს მიერ დაწესებულ გადასახადს?

- რამდენიმე წლის წინ ბინის მესაკუთრეს სახელმწიფოსთვის შემოსავლის 20% უნდა გადაეხადა, რაც საკმაოდ დიდი თანხა გამოდიოდა. ამის გამო, მესაკუთრეები მაქსიმალურად ცდილობდნენ დაემალათ, რომ ბინას აქირავებდნენ. დღევანდელი კანონმდებლობა შემოსავლის 5%-ს ითვალისწინებს ანუ - გაცილებით ნაკლებს. ამიტომ მესაკუთრეებს ვურჩევ, ოფიციალურად დარეგისტრირდნენ გადამხდელებად და ეს 5% გადაიხადონ, რადგან ეს მათი კანონიერი ვალდებულებაა. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ არ არიან რეგისტრირებული, არ უნდა შეშინდნენ - ამაზე სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობა არ არსებობს, მხოლოდ იმ თანხის გადახდა მოუწევთ, რაც ბიუჯეტს დააკლეს. გადასახადების დამალვა, თუ ის 100 ათას ლარს არ აღემატება, სისხლისსამართლებრივ პასუხისმგებლობას არ ითვალისწინებს. ზოგჯერ, დამქირავებლები ბინის მეპატრონეს ამით აშინებენ: ვიტყვი, რომ სახელმწიფოს გადასახდებს უმალავდიო. ასეთ დროს ბინის მფლობელს შეიძლება ადმინისტრაციული სასჯელის გადახდა მოუხდეს, რაც არ არის ისეთი სასჯელი, რომ კანონს თავი აარიდოს და სასამართლოში თავისი უფლებები არ დაიცვას.

- ხომ არ აჯობებდა, სახელმწიფომ უფრო მეტად შეამციროს ეს გადასახადი?

- 20 პროცენტიდან 5 პროცენტამდე შემცირდა, ვერ ვიტყვით, რომ ეს იმხელა გადასახადია, რომ ადამიანი თავს არიდებდეს. ვფიქრობ, ეს არ არის დიდი პრობლემა და სხვა ტიპის ცვლილებები უფრო საჭიროა, რომ ბინის გაქირავების შემთხვევაში ორივე მხარე დაცული იყოს. არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ დამქირავებლის უფლებებიც ხშირად ირღვევა. ასე მოხდა ბოლო თვეებშიც: ბინის მესაკუთრეებმა დაინახეს, რომ ბაზარზე ფასები გაიზარდა და პირდაპირ გამოყარეს ბინიდან რაიონიდან ჩამოსული სტუდენტები. მსგავსი საკითხები სამოქალაქო კოდექსით რომ იყოს დარეგულირებული, ცუდი არ იქნებოდა. ამ საშიშროებისგან დამქირავებელსაც წერილობითი ხელშეკრულება დაიცავს, სადაც მისი უფლება-მოვალეობები დაწვრილებით იქნება მითითებული.

- მსგავსი გაურკვევლობა ე.წ. დაგირავების დროსაც ხდება.

- ამას ხალხში ეძახიან "დაგირავებას", თორემ ჩვენი სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, უძრავი ქონება კი არ გირავდება, არამედ იპოთეკით იტვირთება. გირავნობა შეიძლება შეეხოს მოძრავ ნივთებს, ხოლო უძრავს - მხოლოდ იპოთეკა. იპოთეკის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში უნდა იყოს დარეგისტრირებული, სხვაგვარად მას იურიდიული ძალა არა აქვს. ე.წ. დაგირავების პროცესი ასეთია: მესაკუთრე გადასცემს ბინას მოსარგებლეს ანუ იპოთეკარს, მისგან ისესხებს თანხას და ამ თანხის სანაცვლოდ უშვებს თავის ბინაში. თუ ეს თანხა უკან არ დაუბრუნდება, ბინა შეიძლება დამგირავებელს დარჩეს. ჩემს პრაქტიკაში ხშირად შემხვედრია, რომ ვისაც კლიენტმა თანხა მისცა, ის მესაკუთრედ არ იყო საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული. ამ შემთხვევაში შეიძლება მესაკუთრე მივიდეს და ბინის დაცლა მოსთხოვოს... შვილი, მშობლები ან ახლობლები მესაკუთრეები არ არიან. ეს სერიოზული პრობლემაა და თუ წერილობითი კონტრაქტი არ გაქვთ გაფორმებული, შეიძლება თანხა დაკარგოთ. ხელშეკრულებაში შეიძლება ბევრი რამ ჩაიწეროს და როცა ხელშეკრულება არსებობს, მხარეებმა შეიძლება სასამართლოსაც თავი აარიდონ. იპოთეკით დატვირთვის შემთხვევაში წერილობითი ხელშეკრულების გაფორმება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია.

- თქვენც გყოლიათ დაზარალებული კლიენტები, რომლებმაც თანხა დაკარგეს?

- რასაკვირველია. ამას ისიც უწყობს ხელს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ბევრია არაკეთილსინდისიერი ბროკერი, მაკლერი და გაურკვეველი წარმოშობის კომპანია ასრულებს შუამავლის როლს. ისინი ისეთ ხელშეკრულებებს აფორმებინებენ, რომლებიც ხელს უწყობს თაღლითობას. შეიძლება დამგირავებელს 25-30 ათასი დოლარიც კი გადაახდევინონ და ეს ქონება უკვე იპოთეკით იყოს დატვირთული. ერთი ასეთი შემთხვევა მქონდა: მოქალაქემ 40 ათასი დოლარი გადასცა ბინის მფლობელს და ბინა დაიგირავა. დარწმუნებული იყო, რომ ამ ფულს დაიბრუნებდა, მაგრამ აღმოჩნდა, რომ ეს სახლი უკვე სამჯერ იყო იპოთეკით დატვირთული სხვადასხვა ხალხზე. მხოლოდ ჩვენი იურისტების დახმარებით შეძლო, გარკვეული შედეგისთვის მიეღწია, მაგრამ ასეთ დროს მთელ თანხას ვერავინ იბრუნებს. ამ პიროვნებამ, სამწუხაროდ, 40 ათასიდან მხოლოდ 20 ათასი დაიბრუნა...

დაახლოებით ერთი თვის წინ მქონდა შემთხვევა, როცა მხარეები თითქოს ყველაფერზე იყვნენ შეთანხმებული, მაგრამ ხელშეკრულებაში სულ სხვა მიწის ნაკვეთი იყო მითითებული, რომელიც გაცილებით იაფი ღირდა. ამ ადამიანმა ვერ შეძლო სიმართლის დამტკიცება და დიდი თანხა დაკარგა. მქონდა შემთხვევა, როცა ბინის მესაკუთრემ დამგირავებელს 100 ათასი დოლარის ნაცვლად, 100 ათასი ლარი მისცა, რადგან ხელშეკრულებას ხელი ისე მოაწერა, რომ არ დაუკვირდა, ლარი ეწერა თუ დოლარი. ამიტომ ყველას მინდა ვთხოვო, მაქსიმალური ყურადღებით მოეკიდონ ხელშეკრულების გაფორმებას და მაქსიმალურად დააკვირდნენ, რა წერია იქ. ხელშეკრულების დეტალურად, ყურადღებით წაკითხვა და ყველაფრის წინასწარ გარკვევა ასეთი უსიამოვნო "სიურპრიზებისგან" დაგიცავთ.

წყარო: ჟურნალი "გზა"